【圣路易时报讯】美国总统特朗普近日表示，其政府正在研究允许 50 年期房屋抵押贷款的可能性，理由是延长还款期限能够降低月供，让更多家庭能负担得起购房。他在接受采访时表示：“你每月付得少一点，只是还得更久，其实也没什么大不了。”这一观点随即在全国引发热议。
根据多家媒体报道，50 年期房贷已成为联邦住房金融局（FHFA）讨论的政策选项之一，被部分支持者称为“改善住房可负担性”的新工具。然而，来自金融界、房贷分析师、经济学家的批评声浪同样强烈，他们认为这一方案“治标不治本”，甚至可能让购房者的长期负担更沉重。
支持者之所以欢迎这一想法，在于在高房价、高利率的背景下，美国许多家庭即便有稳定收入，也难以承受每月超过两千美元的房贷月供；而延长还款期限可以让月供减少，让更多人有机会“迈进房门”。一些消费者也认为，只要能够顺利住进房子，每月压力能降低一点，就已经有所帮助。
但专家的警告更为尖锐。首先，虽然 50 年期贷款的月供略低，但总利息负担会大幅攀升，甚至可能接近或超过 30 年期贷款的两倍。其次，房屋净值（equity）累积将大幅放缓，因为在长债期贷款前期，几乎所有还款都用于支付利息，而非减少本金。在房价震荡、收入变化或退休规划等情境下，这会让家庭处于更脆弱的位置。此外，有专家指出，美国住房真正的问题是“供应不足”，不是还款期不够长；如果不解决供给问题，仅靠延长贷款时间，反而可能刺激需求、推升房价。
以密苏里州圣路易斯市为例，可以更清楚看出方案的实际影响。根据 2025 年最新房市数据，圣路易斯房屋中位价约为 23.8 万美元。若以 10% 的首付购买一套价格为 238,000 美元的房屋，贷款金额约 214,000 美元。目前密苏里州 30 年固定利率约为 6.24%。在此条件下，30 年期贷款的每月本息约为 1,305 美元，整个 30 年付出总额约 469,800 美元，其中利息约 255,800 美元。
若以同样利率假设进行 50 年期计算（实际若推行可能利率更高，这里按等利率说明差别），每月还款约 1,308 美元，看似与 30 年期相近。但长期结果完全不同：50 年期需支付 600 期，总支付约 784,800 美元，其中利息约 570,800 美元，也就是说，比 30 年期多付约 315,000 美元的利息。换句话说，月供几乎没有降低，但长期负担却显著加重，且债务将持续半世纪之久。
对于许多 40 岁左右首次购房的家庭而言，30 年期房贷意味着在 70 岁前后可以还清贷款；但若改为 50 年期，则可能要还到 90 岁左右，与退休收入减少或健康风险完全重叠。专家指出，这不是帮助购房者的长期解决方案，而是一种“延长债务寿命”的策略。
在公众讨论中，不少评论者指出，住房危机的根源在于供应不足、房价上涨过快、建筑许可受限、利率居高不下，而不是贷款期限太短。若不从供给端解决问题，任何降低月供的政策，都可能变成“短期止痛贴”，最终让总成本更高。
总体来看，特朗普提出的 50 年房贷方案虽在短期内能让月供看起来更可负担，但从圣路易斯的实际案例来看，它并不能从根本改善购房困难，反而可能让美国家庭未来几十年背负更庞大的利息、积累净值更慢、在退休前难以摆脱债务。购房者在面对此类“延长期限”方案时，应更关注整体支付成本与未来财务自由，而非仅仅看似轻松的月供数字。
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