第一階段稱為 Pre-foreclosure
房主只要拖欠一次貸款，銀行就可以在法院備案，發出欠款通知(Notice of Delinquent)。經過三至六個月，房主仍拖欠貸款，銀行就會發出違約通知(Notice of Default)。這時房主還有最後的機會設法保住房產。有時房主眼看保不住房產了，又想避免被銀行拍賣的慘景，就與銀行商量，取得同意後，以低於貸款金額的價格出售。這叫作Short Sale (short of full debt amount)。而銀行之所以同意這筆虧本生意，是因經濟形勢不妙，想早點脫手。Short Sale成功後，賣房者即使已沒有房產，仍欠了銀行的債。但通常銀行會勾銷這筆債務。稅務局也會根據2007年12月生效的Mortgage Forgiveness Act免了房主的免債稅。(勾銷的債款數算作禮物，要付稅)。
Short Sale的交易過程與一般賣房過程相似。房主也會盡量使房子處於良好狀態，使賣價可以略高一點。這類房的合同和售價不是房主說了算，而要由銀行來定。其弊端是銀行或因業務繁忙，或還在不斷衡量形勢，怎麼能多得利潤，可以拖很長時間。最後甚至不賣了，也很有可能。所以買家要有耐心等，並作好最後一場空的思想準備。另外，一旦銀行同意賣了，Closing很快，一般只給一，二週的時間。 第二階段稱為 Foreclosure
在發出違約通知 (Notice of Default) 二個月後，房主即沒有賣掉房子又還不出貸款，銀行就會發出拍賣通知 (Notice of Sale)。 一般在通知發出21天后進行公開拍賣。既是拍賣，買者就有可能占到很大的便宜，但風險也相當大。買者沒有機會檢查房子，對房子有無其他債主或是否欠稅等一無所知，卻要當場拍板，並付現金。房子過戶後，銀行不再負任何責任，買者自己擔當所有的風險。所以，除非您有本事在拍賣前清楚了解房子狀況和債務情況，否則最好避免買銀行拍賣房。各州拍賣的規矩不一樣，以上是田納西州的規矩。一般有經驗的投資者盡量在第一階段與房主接觸，共同與銀行商量，促成Short Sale。第三階段稱為 Post-foreclosure
如果拍賣不成，銀行只能把房產收為己有，然後把它投放到普通的房產市場。這類房子叫 REO (Real Estate Owned )，其交易過程與一般售屋過程一樣。經紀人可以幫助您尋找REO房。買REO房沒有short sale的麻煩和不肯定，也沒有拍賣房那麼大的風險。然而有利必有弊，REO的價格自然沒有前二者低。買REO者既要房價便宜，又不能不切實際，去與short sale或拍賣房比價，想來都是《foreclosure》嘛!明白了Foreclosure的三個過程的利弊，您就可根據自己的情況，揚長避短，既得利益又不因一味猶豫不決而坐失良機。(北美微論壇)
